Combien coûte un syndic à Tanger, et que doit contenir le contrat ?

C'est la première question posée en assemblée générale, et c'est presque toujours la mauvaise. « Combien prend le syndic ? » ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas ce que le prix recouvre. Deux propositions écartées de 30 % peuvent en réalité être écartées de 100 % une fois comptés le gardiennage, les paies, les contrats techniques et ce qui sera refacturé en cours d'année.

Distinguer deux choses que tout le monde confond

La cotisation de charges, c'est ce que chaque copropriétaire verse chaque mois pour faire vivre l'immeuble : salaires du personnel, électricité et eau des communs, ascenseur, nettoyage, produits, assurance, petites réparations, et — parmi ces lignes — les honoraires du syndic.

Les honoraires du syndic, c'est la rémunération de la société de gestion. Ils ne représentent qu'une partie de votre cotisation, en général la plus petite : l'essentiel de ce que vous payez part dans le gardiennage et l'entretien, pas dans la gestion.

Un syndic sérieux vous présente les deux séparément, ligne par ligne. Si on vous annonce un montant global sans détail, c'est déjà une réponse.

Ce qui fait varier la cotisation à Tanger

À nombre d'appartements égal, deux résidences tangéroises n'ont pas le même budget. Ce qui pèse :

• Le gardiennage. Un poste occupé 24 h/24 suppose trois personnes en rotation, déclarées, avec congés et remplacements. C'est presque toujours le premier poste du budget.
• Les ascenseurs. Contrat de maintenance, visites réglementaires, pièces, dépannage d'urgence. Deux ascenseurs par bâtiment sur quatre bâtiments, cela fait huit contrats.
• L'eau et la piscine. Une piscine, c'est un traitement, un technicien, une consommation d'eau et d'électricité, et une responsabilité.
• Les espaces verts. Un parc arboré demande un jardinier et un arrosage ; une cour bétonnée ne demande rien.
• La taille. Plus il y a de lots, plus les frais fixes se diluent. C'est la raison pour laquelle une grande résidence bien gérée coûte souvent moins cher par appartement qu'un petit immeuble.

Sur les résidences que nous administrons à Tanger, l'ordre de grandeur d'une cotisation mensuelle va de 150 dirhams par appartement dans un grand ensemble à gardiennage simple, à plusieurs centaines de dirhams dès qu'il y a piscine, ascenseurs multiples et personnel nombreux. Ce sont des ordres de grandeur : le seul chiffre qui vaut pour votre immeuble est celui d'un budget établi sur votre nombre de lots et vos équipements réels.

Ce que le contrat doit dire noir sur blanc

1. La durée du mandat et les conditions de son renouvellement.
2. Le montant des honoraires, leur mode de calcul (par lot, forfaitaire) et leur périodicité.
3. La liste des prestations incluses — et, symétriquement, la liste de ce qui sera facturé en plus.
4. Les modalités de tenue de l'assemblée générale annuelle : c'est une obligation, pas une option facturable.
5. L'ouverture d'un compte bancaire au nom de la copropriété, dont le syndic n'est que mandataire.
6. La périodicité de la reddition de comptes et la liste des documents remis.
7. Les conditions de fin de mandat : délai et contenu de la remise des archives, des fonds et des contrats.

Les frais « en plus » à faire préciser

Ce sont eux qui creusent l'écart entre le devis signé et la facture réelle. Faites-les écrire :

• tenue d'une assemblée générale extraordinaire ;
• frais de relance et de mise en demeure des impayés — et qui les supporte, la copropriété ou le copropriétaire défaillant ;
• honoraires sur travaux exceptionnels, exprimés en pourcentage du montant ;
• établissement des paies et déclarations sociales du personnel ;
• photocopies, affichage, envois recommandés, déplacements.

Pourquoi le moins cher coûte le plus cher

Un syndic qui casse ses honoraires se rattrape ailleurs : il ne relance pas les impayés, ne met pas les travaux en concurrence, ne provisionne rien, et ne tient pas d'assemblée générale. Trois ans plus tard, la copropriété découvre en même temps une terrasse à refaire, aucune trésorerie et 40 % de charges non recouvrées. L'appel de fonds exceptionnel qui suit coûte à chaque copropriétaire bien davantage que les honoraires économisés.

Le bon critère n'est pas le prix du syndic, c'est le taux de recouvrement et l'état réel de l'immeuble au bout de trois ans. Demandez ces deux informations aux résidences déjà gérées : elles sont plus parlantes que n'importe quelle plaquette.

Comment lire une proposition

Une proposition sérieuse tient sur quelques pages et contient : le nombre de lots retenu, le détail du personnel envisagé, la liste des contrats techniques, une estimation de budget annuel poste par poste, le montant de la cotisation qui en découle par appartement, et les honoraires isolés sur leur propre ligne. Si l'un de ces éléments manque, il manquera aussi en gestion.

Pour aller plus loin sur la répartition entre copropriétaires — tantièmes, charges spéciales, budget voté —, lisez ce que dit la loi 18-00 sur les charges et notre article sur ce que finance réellement votre cotisation mensuelle.

Demandez une proposition chiffrée pour votre résidence : nous vous rendons un budget détaillé, gratuit, que vous pourrez comparer ligne à ligne avec celui de votre syndic actuel.