« Je paie 200 dirhams par mois, je ne sais pas pour quoi. » C'est la phrase qui revient le plus souvent dans les résidences tangéroises, et elle est le meilleur symptôme d'une gestion opaque. Une cotisation de charges n'est pas un abonnement : c'est votre part d'un budget voté, dont chaque ligne doit pouvoir vous être montrée.
Ce qui compose une cotisation, ligne par ligne
Le personnel de la résidence
Gardiens, agents d'entretien, jardiniers : salaires, CNSS, congés, remplacements. Dans une résidence gardée 24 h/24, c'est le premier poste, souvent la moitié du budget à lui seul. Un gardiennage continu suppose trois personnes en rotation — pas une.
Les fluides des parties communes
Éclairage des halls, des paliers, du parking et des extérieurs, ascenseurs, pompes de surpression, arrosage. Ces compteurs sont au nom de la copropriété et sont payés par elle, que votre appartement soit occupé ou non.
La maintenance technique
Contrats d'ascenseur avec astreinte, groupe électrogène, surpresseurs, bâches à eau, portail automatique, système d'interphonie, extincteurs. Ce sont des contrats annuels, pas des dépenses ponctuelles : les faire sauter pour alléger la cotisation revient à reporter la facture, majorée, sur l'exercice suivant.
La propreté et les fournitures
Nettoyage quotidien des communs, produits, sacs, matériel, évacuation des déchets.
L'assurance de l'immeuble
La police multirisque de la copropriété couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat. Elle ne couvre pas l'intérieur de votre appartement : cette assurance-là reste la vôtre.
Les honoraires du syndic
La rémunération de la gestion. C'est en général la plus petite ligne du budget — voir notre article combien coûte un syndic à Tanger.
La provision pour travaux
La ligne la plus souvent absente, et la plus importante. Étanchéité de terrasse, peinture des façades, reprise des réseaux : ces dépenses arrivent tous les cinq à dix ans et se chiffrent en centaines de milliers de dirhams. Une copropriété qui ne provisionne rien finance ces travaux par appel de fonds exceptionnel — c'est-à-dire au pire moment, et pour tout le monde en même temps.
Pourquoi votre voisin ne paie pas la même chose
Les charges générales se répartissent selon les tantièmes inscrits au règlement de copropriété, proportionnels à la valeur de chaque lot. Un grand appartement contribue donc davantage qu'un studio. Certaines charges sont dites spéciales : l'ascenseur d'un bâtiment donné n'est supporté que par les lots de ce bâtiment, si le règlement le prévoit. Le détail juridique est dans notre article ce que dit la loi 18-00.
À Tanger, beaucoup de résidences appliquent en pratique une cotisation forfaitaire identique par appartement, plus simple à recouvrer. Ce n'est acceptable que si l'assemblée générale l'a votée et que le règlement ne s'y oppose pas.
Un appartement vide paie quand même
C'est le point de friction numéro un dans les résidences tangéroises à forte proportion de résidences secondaires. Le gardien, l'ascenseur et l'éclairage des communs ne s'arrêtent pas quand vous rentrez en Europe. Les charges sont attachées au lot, pas à son occupation. Un copropriétaire qui suspend ses versements pendant dix mois reporte simplement sa part sur ses voisins — jusqu'à la procédure de recouvrement.
Vérifier que vous payez le bon montant
Trois documents suffisent, et vous êtes en droit de les obtenir :
- Le budget prévisionnel voté en assemblée générale, avec le détail par poste.
- Le compte de gestion de l'exercice écoulé : ce qui a réellement été dépensé, comparé à ce qui était prévu.
- Votre relevé individuel : période appelée, montants dus, versements enregistrés, solde.
Trois questions à poser ensuite : le montant de la cotisation correspond-il au budget divisé selon la clé de répartition ? les dépenses réalisées correspondent-elles au budget voté ? combien la copropriété a-t-elle en caisse, et combien lui doit-on ?
Si l'on ne peut pas répondre à ces questions, le problème n'est pas le montant de votre cotisation : c'est la gestion. Chez nous, ces trois documents sont accessibles en permanence dans l'espace copropriétaire en ligne, avec le relevé de chaque appartement et l'historique des règlements.
Une cotisation juste, c'est une cotisation expliquée
Payer 150 dirhams sans savoir pourquoi est plus irritant que payer 400 dirhams en sachant que cela finance trois gardiens déclarés, deux ascenseurs sous contrat et une provision de travaux. La transparence coûte moins cher que la défiance : c'est elle qui fait remonter le taux de recouvrement, et c'est le taux de recouvrement qui fait tenir un immeuble.
Demandez le budget détaillé de votre résidence : nous le construisons poste par poste, sur votre nombre de lots et vos équipements réels.