Changer de syndic à Tanger : la procédure en six étapes

Changer de syndic n'est ni un conflit ni une sanction : c'est une décision de gestion, qui appartient à l'assemblée générale et à elle seule. Mal conduite, elle laisse une copropriété sans comptes, sans archives et sans trésorerie pendant des mois. Bien conduite, elle prend six semaines.

Avant tout : les raisons qui justifient un changement

Vérifiez que le problème est bien de la responsabilité du syndic, et pas d'une assemblée qui n'a jamais voté de budget. Les motifs qui reviennent le plus souvent à Tanger :

• aucune assemblée générale tenue depuis plus d'un an ;
• aucune comptabilité présentée, ou des comptes impossibles à rapprocher ;
• fonds de la copropriété qui ne transitent pas par un compte à son nom ;
• impayés jamais relancés, laissés à la charge de ceux qui paient ;
• entretien abandonné : ascenseur en panne, éclairage hors service, terrasse qui fuit ;
• interlocuteur injoignable, aucune réponse aux copropriétaires résidant à l'étranger.

Étape 1 — Faire l'état des lieux

Avant de convoquer quoi que ce soit, réunissez avec le conseil syndical : le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée, les relevés du compte de la copropriété, l'état des impayés, les contrats en cours (ascenseur, nettoyage, gardiennage, assurance) et les contrats de travail du personnel. Cet inventaire sert deux fois : il fonde la décision, et il devient la liste des pièces à réclamer à l'ancien syndic.

Étape 2 — Consulter deux ou trois syndics

Demandez des propositions chiffrées sur la base du même état des lieux, sinon elles ne seront pas comparables. Un syndic qui chiffre sans avoir vu l'immeuble et sans connaître le nombre exact de lots ne chiffre rien. Ce que doit contenir une proposition sérieuse est détaillé dans combien coûte un syndic à Tanger.

Étape 3 — Convoquer l'assemblée générale

C'est l'étape que l'on rate le plus souvent. Le changement de syndic doit figurer explicitement à l'ordre du jour, en deux résolutions distinctes : mettre fin au mandat du syndic en place, puis désigner le nouveau syndic — nommément, avec la durée du mandat et le montant des honoraires votés.

La convocation part normalement du syndic en fonction. S'il refuse ou reste sans réponse, la loi 18-00 permet au conseil syndical, ou à un groupe de copropriétaires représentant une part suffisante des quotes-parts, de convoquer l'assemblée à sa place. Respectez le délai de convocation prévu par votre règlement de copropriété — comptez au minimum quinze jours — et joignez les propositions reçues, pour que chacun vote en connaissance de cause.

Pour tout ce qui concerne la préparation de la séance, le quorum et les pouvoirs, voyez notre article comment bien préparer son assemblée générale.

Étape 4 — Voter, puis écrire

Chaque résolution est votée séparément, à la majorité applicable, et le résultat est consigné dans un procès-verbal signé. Sans PV diffusé à tous les copropriétaires, la décision n'est pas opposable : l'ancien syndic pourra refuser de remettre quoi que ce soit, et il aura formellement raison.

Le PV, une fois signé, est notifié à l'ancien syndic. C'est ce document qui déclenche tout le reste.

Étape 5 — Récupérer les archives et les fonds

C'est là que se joue la réussite du changement. Réclamez, contre décharge écrite, en une seule liste :

• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
• tous les procès-verbaux d'assemblée générale ;
• les comptes du dernier exercice et les pièces justificatives ;
• l'état nominatif des impayés, appartement par appartement, à jour à la date de passation ;
• les relevés et le solde du compte bancaire de la copropriété, et sa clôture ou son transfert ;
• les contrats en cours et les coordonnées des prestataires ;
• les contrats de travail, bulletins de paie et déclarations CNSS du personnel ;
• les clés, badges, télécommandes et codes d'accès ;
• les dossiers de sinistre en cours et les polices d'assurance.

Un fichier des impayés incomplet est le piège classique : sans lui, le nouveau syndic repart de zéro et les sommes dues avant la passation ne sont jamais recouvrées.

Étape 6 — Installer la nouvelle gestion

Dans les premières semaines : ouverture ou transfert du compte au nom de la copropriété, reprise des soldes par appartement, information écrite des prestataires et du personnel, mise à jour des affichages, et remise à chaque copropriétaire de sa situation individuelle. C'est le bon moment pour ouvrir un espace en ligne : chacun voit son relevé, ses paiements et les documents de la copropriété, y compris depuis l'étranger.

Les trois erreurs à ne pas commettre

1. Cesser de payer ses charges pour faire pression. Vous ne sanctionnez pas le syndic, vous asséchez l'immeuble — et vous devenez le copropriétaire défaillant du dossier suivant.
2. Voter le changement sans avoir désigné le remplaçant. Une copropriété sans syndic ne peut plus rien payer ni encaisser.
3. Se contenter d'un accord verbal sur la remise des documents. Tout se réclame par écrit, avec date et décharge.

Nous reprenons régulièrement des résidences à Tanger dans cette situation, y compris avec un passif d'impayés et des exercices non clôturés. Parlez-nous de votre immeuble ou demandez une proposition chiffrée — l'état des lieux initial est fait avec vous, avant tout engagement.